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地下室の増築リフォームの費用と注意点

カテゴリ:リビング・ダイニング更新日:2018年4月27日

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今マイホームに地下室を設ける方が増えているのをご存知ですか?

地下室は元々リビングや寝室などのいわゆる居室としての使用が法律で禁じられていましたが、2000年の建築基準法の改正により一定の条件を満たせば地下室を居室として使うことが出来るようになりました。この法改正により、地上階の住居の敷地の建ぺい率、容積率の限度にプラスして一室設けられるようになり、特に敷地面積が広く取れない都市部での人気が高まっています。

今住んでいる家に地下室を増築することはできるのか?お金はどのくらいかかるの?地下室のメリットとデメリットは?

そんな疑問について解説していきます。



1地下室の増築前に注意すること

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地下室を増築するにはまず以下の3つの条件を満たし、「容積率緩和」を受けることが必要です。


1.「地階」であること
2.「地盤面から地階の天井が1m以下」であること
3.住宅の用途に使われること


この「容積率緩和」を受けることで地上階が容積率の限界ギリギリまで使用していでも地下室は最大「住宅の延べ床面積の3分の1まで」その容積率から除外される様になります。
この条件を満たしていない場合、地下室の面積も容積率の計算に計上しなければいけません。
「容積率緩和」の3つの条件をそれぞれ解説いたします。


1.「地階」であること

「地階」とは地下室のことを指します。
建築基準法では建築物がこの「地階」となる条件は「床が地盤面以下にある階で床面から地盤面までの高さが、その階の天井の高さの3分の1以上の階」とされています。
簡単に言うと、「天井から床の高さの内3分の1が地中に埋まっている部屋」は地下室と認められるということです。



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2.「地盤面から地階の天井が1m以下」であること

地下室の天井から地盤面までの高さが1m以下の高さにするという条件です。この条件を満たすことで地下室を容積率に計上しなくて良くなります。


3.住宅の用途に使われること

この住宅の用途とはリビングや寝室などの生活に使う部屋としてだけではなく、物置も住宅の用途として認められます。また、ドライエリアと言われる空洞を設置しないといけません。車庫は住宅の用途として認められないため別の「容積率緩和」の規定を満たす必要があります。




増設前に知っておきたい注意点


1.敷地の状態

地下室は地中に部屋を作るため、はじめに土地の地質や地盤の強度、地下水の状況、敷地の高さ・形状、排水管の位置など敷地の状態をしっかりと確認することが大切です。


2.環境設備

地下室は地中にあるため湿気が多くなるので、「湿気やカビの対策」「断熱処理」を入念に行う必要があります。
壁紙や床材を防カビ効果の高い物を使用し、除湿機を設置しましょう。




2費用はどれくらいかかるの?



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様々な用途に使えて魅力的な地下室ですが、実際に増築する場合はどの位の予算が必要なのでしょうか?


最低800万くらいは必要


作りたい地下室の大きさや土地の形状や質など個々人によって大きく建築条件が変わる事が多いためバラつきがありますが、大きな問題がない場合の金額は「坪単価の2倍」が相場になることが多いようです。

例えば1坪50万円の土地に5坪の地下室を作る場合は「5坪×50万×2」で500万円になります。

また、今住んでいる家の真下に新たに地下室を新設する場合、地上の家を工事期間中別の土地に移築するか解体する必要があります。
地下室の増築の費用は地上の家の解体または移築の費用込みで平均約800万円以上であることが多いようです。

敷地の土壌や工事の内容によっては1,000万円を超えることもあるので、見積もりや下調べをしっかり行い、予算は十分に用意しておきましょう。




3地下室のメリット・デメリット



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地下室の増築を検討する際に知っておきたいメリットとデメリットをご紹介します。




地下室のメリットについて



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【防音性】
地下室が欲しい方、作った方の多くがこの防音性を求めています。

地中に部屋があるため音が外に漏れにくく、ドラムやギター・ピアノなどの楽器演奏の他にもカラオケ・ビリヤード・ホームシアターなど近所迷惑を気にせずに趣味を満喫するための部屋として作る人が多いです。


【居住スペースを増やす】
敷地面積が狭いとどうしても生活スペースを削る必要があります。

その為、家族の人数に対して十分な部屋数の確保のために地下室を作る方が増えてきています。特に都市部などで立地条件として通勤・通学に便利であることが欠かせないというご家庭でも家族みんなが快適に生活するスペースを限られた敷地から増やす有効な手段なのです。


【一年を通して一定の室温】
地中にある特性上、外気温の変化に強いのも地下室の魅力の1つです。

特にワインなどの温度・湿度の変化に弱いデリケートな食品の貯蔵庫としての人気が高いです。
また、夏は涼しく冬は暖かいため、寝室や家族が団欒するリビングとして使われることも増えています。


【緊急避難場所に】
台風や地震などの時の緊急避難シェルターとしての活用の関心が高まっています。

揺れや外部からの衝撃も強く、数時間〜数日いる場合にも室温が一定なので真夏でも真冬でも過ごしやすく、緊急時の食料や簡易トイレなどの備蓄を地下室に備えておけば有事の際にはそのまま地下室に逃げ込むだけで済むためとても便利です。




地下室のデメリットについて


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【湿気】
地中に部屋があるため、通気性が地上階よりも悪く、土中に含まれる湿気がこもりやすくなります。特に夏場は湿気った暖かい空気が冷たいコンクリート面に触れることで結露が発生しやすくなります。


【工事費】
同じ広さの部屋を地上に作る場合と比べ、工事前の「土壌調査」、地下室を作るスペースを作るための「掘削工事」掘削した土が崩れてこないようにするための「山留め工事」などの様々な工程が必要になるため工事費が高くなります。


【日当たり】
地面よりも下に部屋があるため、日当たりがあまり良くなく、完全に埋まっていて日当たりが0という場合もあります。


4魅力的な地下室の内装例


お洒落で実用的な地下室を作られた方々の実際の地下室をご紹介いたします。


地下室は趣味の空間にとお考えの方、せっかくですからこだわって、来客を驚かせるような空間にしてみませんか? こちらは大きなスクリーンを設置したプライベートシアター。ライティングも本格的な劇場仕様!気分が上がりますね。  #terajimaarchitects #テラジマアーキテクツ #東京 #新宿 #設計事務所 #プライベートシアター #趣味の空間 #ホームシアター #注文住宅 #建築実例 #工務店 #デザイン住宅 #設計事務所 #工務店 #港区K邸  #地下室 #house #home #マイホーム #ModernLiving #いえづくり #luxuaryhome #新築 #建築家 #建築事務所

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こちらは地下室をお洒落なプライベートシアターにしています。

完全に地中に埋まっているタイプの地下室で日光を完全に遮る事により本格的に映画を楽しむことが出来ますね。



地下は家族みんなの遊び場! 地下のスペースをまるごと活用して、ゴルフの練習室兼シアタールーム兼書斎をつくりました。 お子さまの友達が遊びに来た時にも大活躍しそうです。 #terajimaarchitects #テラジマアーキテクツ #東京 #設計事務所 #注文住宅 #建築実例 #工務店 #デザイン住宅 #大田区A邸 #house #home #シンプルモダン #インテリア #livingroom #interrior #地下室 #ゴルフ練習室 #趣味を楽しむ家 #homedesign #新築 #いえづくり #マイホーム #建築家 #建築事務所 #デザイナーズ #一戸建て #書斎 #シアタールーム

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自宅にゴルフ練習場が!地下に作っているので天候に左右されず、ショット音も気にせずに練習できますね。こちらの方はゴルフ練習場の他に書斎とシアタールームも同じ地下室に作られているそうです。

こちらは少し変わって地下室付きの中古ビルをリノベーションされたそうです。 広々とした空間に楽器やテーブルが置かれ、子どもたちの遊び場としても活躍しそうです。


5まとめ:地下室を活用するには

地下室は増築するのに高いコストがかかりますが、その分利便性の高い土地に広々とした住環境を整えたり、近隣への音漏れが気になる音楽などの趣味を気兼ねなく出来たりと魅力的ですよね。 地下室を増築する時は自分の現状のライフスタイルを改めて振り返って、新しく増やす空間を何に使うとより快適になるのかをしっかりと考えることが大切です。 自分にピッタリの地下室で、暮らしをさらに豊かに彩りましょう。